Silt: korteriühistu

Eelmises osas võrdlesime eelnevat perioodi. see tähendab, et vana majanduskava oli meil olemas. Read enamvähem korrespondeerusid ja lõpptulemus oli meie jaoks aktsepteeritav.

Kuidas me aga jõuame majanduskavani, kus meil sellised read ainult olekski, mida hea võrrelda?

Võtame hoolduse kulud. Me teame, et meie ventilatsiooniseadmele tuleb aastas teha kaks hooldust ja nende käigus vahetada välja filtrid. Üks hoolduskord maksab 400 eurot. see tähendab, et kulu aasta peale on 800 eurot. Jagades selle ära aasta peale, tuleb 66,66 kuus. Ümardame 67 peale. Vastavalt sellele, kuidas on meil hoolduse jagamine kokku lepitud, tuleb see meil jagada korterite vahel. Käesolevas näites kasutan ruutmeetripõhist jaotust. Majas on 880 ruutmeetrit. Seega 67/880= 0,076 eurot ruutmeeter. Et saada korteripõhine kulu, tuleb see korrutada korteri üldpinnaga. Ja seda kõigi kuude jaoks.

Nii peaksime läbi tegema kõik üksused, mis vajavad hooldust. Liites need lõpuks kokku, saame hoolduse kulu perioodi peale kokku.

Majanduskava lõplik koostamine

Kui meil on kõik üksused läbi arvutatud ja teada, tuleb meil majanduskava kokku tõsta. Töövahendid on selle juures vabalt valitavad. On see MS Excel, Open Office CALC või Google tabelarvutus. Aidata võib ka mõni korteriühistu programm. Tulemused jäävad lõpuks samaks.

Nagu teises osas juba ütlesin, et mõistlik on siin näidata esimest aastat kuude lõikes ja edasi juba aastate lõikes. Meil on kuu kulu teada ja aasta lõpuks peab kokku tulema 800. Kuna ümardasime ülespoole, siis tuleb summa 67×12= 804. See erinevus on aga väga väike, seega las ta olla nii nagu on.

Nagu varasemalt olen öelnud, peaks koostama majanduskava mitmeid aastaid ette. Ehk siis, esimene aasta kuude lõikes ja edasi juba aasta lõikes. Peaksime ka arvestama, et kulud suurenevad. Selle jaoks olen arvutustes kasutanud tarbijahinna indeksit. Ajal, kui ma näites kasutatavat prognoosi tegin, oli see 3,7%. Ehk iga järgnev aasta peaks olema selle jagu kallim. Kui esimesel prognoosiaasta on meil kulud teada ja tuleb kokku 800, siis edasi juba 800+(800×1+0,037)=830 eurot, järgnevale aastale liidame veel 3,7% ( 830+(830×1+0,037)=861 ) otsa jne.

Et veel arusaama lihtsustada, olen mina ka eraldi lisanud kõigi korterisuuruste kohta arvutuse, milline kulu oli varasemalt ja milliseks kulu kujuneb tulevikus. See on jälle väga lihtne valemirida, aga loob inimesele pildi, milline on olnud ja milliseks kujuneb tema kulu tulevikus.

Sellised väikesed lisad enamasti likvideerivad ka paljud küsimused juba eos. See tähendab, et küsitakse juba sisulisi asju ja see on meile kõigile juba abiks, et edasi liikuda.

Selleks, et võrrelda andmeid, peavad need olema ka võrreldavad. Selle puhul on hea, kui kontod, mida võrreldakse, on samad nii raamatupidamises, kui ka halduse koostatud majanduskavas. See omakorda tähendab head koostööd raamatupidamise ja majahalduri vahel. See on ka üks põhjus, miks meie oleme teinud enda jaoks reegli, et kommunaalkulude arved elanikele koostab haldur. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et kogutav raha ja kulu oleks korrespondeeruv. Näiteks haldusfond on võrreldav halduse kulukontoga. Ehk kui majanduskavas on ette määratud, et aastas kogutakse kokku 1481 eurot halduskulu katteks, siis nii ka on. See loob võimaluse, et ei pea hakkama eraldi looma tulude ja kulude poolt. Teisisõnu, nagu on näha järgnevast tabelist, koguti halduseks 1481 eurot (majanduskavas kirjas) ja tegelik kulu oli 1481 eurot.

Remondifondi oli ette nähtud koguda 11559 eurot, aga tegelikult koguti 8319 eurot ja sellest kulutati kanalisatsiooni uuendamise osamakseks 4490 eurot. Remondifondi puhul tuleb eraldi tähelepanu juhtida sellele, et tema käitub teisiti kui teised fondid. See tähendab, et remondifondi kogutakse pikaajaliselt ette ja väljamaksed ei pruugi korrespondeeruda kogumisega.

Hooldusfond jaguneb tinglikult kaheks: preventatiivne tehnohooldus ja avariitööd. Ette nähtud summa oli 1770 eurot (ja ka koguti selline summa) eurot ja kulutati 1197 eurot- ventilatsiooni hooldusele, ummistuste likvideerimisele. Antud hooldusfondi kogumise suurus tuleks kriitiliselt üle vaadata, arvestada tegemata jäänud hooldustega, sest indeks tuleb alla 0,7. Küsimus, mis võib siin olla, kas mõni hooldus jäi tegemata või oligi fond liiga suurena planeeritud.

Andmete visualiseerimiseks ja võrdlemiseks kasutan koefitsenti “indeks”, nagu on eelnevas tabelis. Remondifondi, oli plaan oli koguda 11 559 eurot, see aga täideti 0,72 indeksi ulatuses, ehk koguti 8319 eurot (8319/11559=0,72). Üks näitab siin plaanituga võrdset olukorda, ühest väiksem puudujääki, ning ühest suurem tulemus ülejääki.

Antud näitaja toob välja read, kuhu oleks mõtet süveneda, ehk miks kava ja tegelikkuse vahe on nii suur.

Laenumakseks koguti 16 086 eurot ja tegelik makse oli 16 045 eurot. Indeks antud numbritega tuleb 0,997- ümardades kaks kohta- tuleb 1,00. Seega võib öelda, et indeks peegeldab graafikut piisava täpsusega ja on vastav tegelikule laenumaksele.

Veel tuleb tähelepanu juhtida kokkuvõtvatele ridadele tabelis. Olen välja toonud kokku laenuga ja kokku laenuta. Nende omavahelised indeksid erinevad üle kümne protsendi. Eelneva baasil võib väita, et tegelike ja prognoositud kulude vahe on äärmiselt suur ja prognoosimine peaks olema täpsem. Prognoosis tuleb suur vahe tuleb sisse juba remondifondis. See on ühtlasi ka väga hea näide sellest, kuidas üks rida andmeid võib moonutada tervikut.

Järgnevas tabelis on arusaama lihtsustamiseks välja toodud erinevate korterite planeeritud ja tegelikud kulud korrashoiule. Sellest saame järeldada, et aasta baasil korrashoiu kulusid maksti keskmiselt kaksteist protsenti vähem, kui oli planeeritud. Nagu eelnevatest tabelitest oli aru saada, siis suur põhjus selleks on enamasti remondifondi vähesem kogumine, mitte näiteks võlglaste maksmata arved.

Osa 4. Korrashoiukulude prognoosimine majanduskavasse

Finantsanalüüsi meetodid

Finantsanalüüsis on kolm põhilist meetodit, mida saab kasutada ka korteriühistu majanduskava koostamisel:

• Horisontaalanalüüs– võrreldakse erinevate aastate näitajate rahalisi ja/või protsentuaalseid muutusi baasaasta näitajate suhtes ehk periooditi aset leidvaid muutusi.
• Vertikaalanalüüs– võrreldakse ühte antud aasta näitajat ehk vaadeldakse erinevate komponentide omavahelisi suhtelist osatähtsust. Sisuliselt analüüsitakse aruande sisemist struktuurimuutuste dünaamikat.
• Suhtarvude analüüs– mõõdab kahe erineva näitaja suhet. Finantssuhtarvud võimaldavad analüüsijal teha ettevõtte rahanduslike näitajate võrdlusi erinevatel perioodidel ja võrrelda neid teiste ettevõtete omadega.

Prognoosimise tähtsus elamuhalduses.

Arvestades hoonete eluiga (tihti 30-50 aastat või rohkem) on tuleviku prognoosimine äärmiselt olulise tähtsusega. Nii hoolduskulude kui ka remondi- või renoveerimiskulude poolest. Hoone elukaarel on mitmeid olulisi sündmusi, mille jaoks ka regulaarset hooldust tehes on vaja kulutada suuremaid summasid. Kokkuvõtvalt saab väita, et elamu seisukohtalt on oluline prognoosida perioodilisi hoolduskulusid ning remondikulusid, et säilitada nõudav olukord läbi selle, et vajaminevate tööde teostamiseks on ka reaalselt raha olemas.
MTÜ Kinnisvara Korrashoiu Liit soovitab koostada korteriühistu 10 aasta majanduskava. Arvestades tänapäeva trende, on tegemist väga pikaajalise prognoosiga, ning ettevõtluses sellega väga ei tegeleta, kuna Eesti ettevõtete keskmine vanus on ainult viis ja pool aastat. Küll aga on pika prognoosi koostamine vajalik ning ka võimalik elamu puhul, sest enamus vajalikust informatsioonist on teada.

Prognoosimisel kasutatavad üldised põhimõtted.

Et üldse midagi prognoosima hakata, on vaja teada, milliseid tulusid või kulusid me prognoosima hakkame. See tähendab, et on vaja aru saada, millised on elamus asuvad hooldust vajavad seadmed ning millisel ajal on vaja neid välja vahetada või millise sagedusega on vaja seadmete hooldusega tegeleda, et hinnata tulevikukulusid. Elukaare mõiste võib ka laiendada ka kõigile seadmetele. Rahvasuus on ütlus, mis liigub, see kulub, mis kulub, see vajab hooldust. Täpselt sama kehtib ka siin ning, mingil hetkel on vaja probleemne seade välja vahetada. Kinnisvara korrashoiu standardi üks regulaarne korrashoiu tegevus on tehnohooldus. Sellest tulenevalt on kõige lihtsam pidada seadmete olukorrast arusaamiseks hoolduspäevikut.

Tulude ja kulude grupeerimine

Tulude ja kulude grupeerimine on üks raamatupidamise olulisemaid aspekte. Nii on koostatud ka kasumiaruanne/tulemiaruanne, et tulud on üleval ja kulud allpool, eesmärk on aruannete lugemise ja mõistmise lihtsustamine.
Kõik hooldusega seotud andmed peaks olema hoolduse grupis. See vähendab riski, et miski jääb prognoosimisest välja ja lõpptulemusena on lihtsamalt võimalik kokku võtta summa ning sellest kujunemisest lihtsam aru saada. Kui see on aga laiali üle tulemiaruande, on seda silmaga raske haarata ja leida hoolduse lõpptulemit.
Lisaks on mõistlik näidata ka esmalt kokkuvõtlikku aruannet ning edasi see lisadena lahti kirjutada. Näiteks hoolduse grupis olevad erinevad seadmed, mille tarbeks raha kogutakse. Sama struktuuriga on üles ehitatud kasumit taotlevate juriidiliste isikute majandusaasta aruanne. Kõigepealt on kokkuvõtlikud aruanded ning seejärel on olulised asjad lisadena lahti kirjutatud.

Perioodide grupeerimine

Minu kogemus on, et “ vähem on rohkem“. See tähendab, et liiga palju numbreid pole silmale haaratavad ning tihtipeale ei suudeta ka kõike hoomata. See tähendab, et kuude lõikes on mõistlik näidata esimest prognoositavat aastat ning ülejäänud perioodi aasta lõikes.

Kulude suurenemine, inflatsioon

Üldine majandusreegel näeb ette, et kulud suurenevad. Seda on vaja aastate lõikes arvestada. Et see oleks elanikele võimalikult kergesti arusaadav, on mõistlik aluseks võtta kõigile tuntud näitaja. See võiks olla näiteks tarbjahinnaindeks. Tarbijahinna indeksit prognoosib Eesti Pank.

Diskonteerimine

Prognoosimisel on raha ajaväärtuse mõõtmine olulise tähtsusega. Erinevate projektide hindamisel on see väga olulisel kohal. Diskonteerimine on oma olemuselt tulude ja kulude nüüdisväärtuse hindamine. Selle aluseks on tähelepanek, et igasugune rahasumma on täna rohkem väärt kui mingil ajahetkel tulevikus, sest meil on üldreeglina inflatsioon.
Korterelamu puhul räägime prognoosist kuni kümme aastat (võibolla isegi rohkem) ja suurem rõhk on esimesel aastal. Mina jätan selle näitaja arvutustest välja, et lihtsustada arusaamist nii haldusega tegeleval inimesel kui ka elanikul. Finantsanalüütikuid, raamatupidajaid või inimesi, kes töötavad rahandusalal, on elamus reeglina vähemuses ning nendele keskendumine ei vii sihile. Kui hindame aga mingisuguseid konkreetseid pikaajalisi projekte, on seda mõistlik arvesse võtta.

Visualiseerimine

Andmete visualiseerimine on väga oluline. Cleveron AS juht ja üks asutajatest Arno Kütt on nentinud, et nende kava pakirobotite kasutamisest kirjutada kaheleheline tekst oli läbikukkumine, sest see oli liiga pikk ja keeruline, seda just selle tõttu, et seda ei saanud „lennult haarata“. Nende kahe lehekülje asemel kolme pildi kasutamine viis eesmärgile ja tagas lihtsuse arusaamisel. Sisu oli mõlemal juhul sama ning otsustavaks sai info kiire kättesaamine. Väga suurte majade puhul, kus sajad eurod enam head ülevaadet ei anna, võib isegi arve näidata tuhandetes. See on kompaktsuse mõttes väga hea lahendus. Vajadusel võib ühe kuni kaks komakohtavälja tuua, et olla natukene täpsem. Komakohta ei ole mõtet välja tuua aga täisnumbritel, sest see reeglina hägustab pilti ja pikad numbrid ei jää ka hästi meelde. Lisaks on tegemist juba üldkokkuvõttes ebaolulise numbriga. Võimalusel on ka tabelite ning graafikute kasutamine eelistatum, kui pikk tekst.

Osa 3. Eelmiste perioodide võrdluse koostamine

Korteriühistu majanduskava on seaduses saanud endale terve paragrahvi. § 41 räägib üksipulgi kõigest, mida on silmas peetud. Väljavõte seadusest:

§ 41.Majanduskava

(1) Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb järgmistest osadest:
1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest;
2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud;
3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel;
4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus;
5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.

(2) Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.

(3) Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek.

(4) Kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks.

(5) Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni.

Ühtepidi on väga hea, et selline asi on seadusesse sisse kirjutatud. See tõesti toob tähelepanu selle olulisusele. Kuid kas seda ka nii vaadatakse… Ma ei ole selles päris kindel.

Korteriühistute infoleht, (juba aastast 2005) ütleb, et majanduskava on vastavalt elamu suurusele ja rahalistele vahendiele üksikasjalikum või üldisem, kajastades elamu halduseks, hoolduseks ning remondiks vajaminevaid vahendeid: sisaldades komponente nii tulemiaruandest, bilansist, kui ka rahakäibe aruandest. Kokkuvõtvalt jällegi, väga hästi öeldud.

Tore, aga kuidas koostada majanduskava nii, et sellest saaksid kõik aru ühtemoodi, ning sellest on võimalik peale vaadates järeldusi teha?

Järgnevates postitustes räägin enda finantsanalüüsisalasestest kogemustest ning võimalustest rakendada neid korteriühistu majanduskava koostamisel ja selle selgitamisel elanikele. Lõppeesmärk on koostada majanduskava, mida elanikud mõistaksid ja saaksid sellest ühtemoodi aru.

Järgmine osa, Osa 2